Domotica per B&B e case vacanza: gestire bene anche a distanza

Aggiornato al 3 novembre 2026

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Il proprietario di un B&B con quattro camere non ha una reception aperta giorno e notte, non ha un ufficio tecnico e spesso non vive nemmeno nella struttura. Chi gestisce due appartamenti in affitto breve nel centro di una città d'arte, o una casa vacanza in campagna a un'ora di macchina, ha lo stesso problema: deve sapere cosa succede in un edificio in cui non c'è. È qui che la domotica, per le piccole strutture ricettive, smette di essere un vezzo e diventa il modo più semplice per lavorare bene.

Piccole strutture, problemi diversi dai grandi hotel

Un grande albergo ha personale, turni e un sistema di supervisione. Una piccola struttura ha una persona, a volte due, che fanno tutto: accoglienza, pulizie, manutenzione, risposte ai messaggi delle undici di sera. In più, gli immobili restano vuoti per giorni o settimane tra un ospite e l'altro, e ogni guasto scoperto tardi costa doppio: una perdita d'acqua che allaga per un weekend intero, una caldaia in blocco con l'ospite che arriva di sera, un riscaldamento rimasto acceso per un mese in un appartamento vuoto.

Per questo l'obiettivo non è riempire le camere di tecnologia, ma togliere al gestore le preoccupazioni che non dovrebbe avere.

L'accesso: comodo sì, ma nelle regole

Il tema più discusso degli ultimi due anni è l'ingresso degli ospiti. Serrature elettroniche, codici temporanei e app hanno reso semplice l'arrivo a qualunque ora, ma la normativa italiana chiede di identificare chi alloggia. Dopo una circolare del Ministero dell'Interno del novembre 2024 e un lungo contenzioso, il Consiglio di Stato, con la sentenza del 21 novembre 2025, ha chiarito il punto: l'identificazione deve essere "de visu", cioè con una verifica visiva della corrispondenza tra la persona e il documento. Può avvenire anche a distanza, ma con un collegamento video all'ingresso che permetta di controllare in tempo reale chi sta entrando. Non basta ricevere la foto del documento.

Per chi progetta, questo cambia il modo di pensare l'accesso. La serratura elettronica da sola non è più la soluzione: va integrata con un videocitofono o un sistema di videochiamata all'ingresso, e il codice di apertura deve diventare valido dopo la verifica, non prima. È un esempio perfetto di come l'integrazione tra sistemi diversi risolva un problema che nessun singolo prodotto risolve.

Comfort per l'ospite, risparmio per il gestore

In una piccola struttura le logiche sono le stesse di un hotel, solo più semplici. Quando la camera o l'appartamento non è prenotato, il riscaldamento resta in attenuazione o in protezione antigelo e i carichi non necessari sono spenti. Qualche ora prima dell'arrivo, il sistema porta gli ambienti in temperatura, così l'ospite non entra in una casa fredda. Quando l'ospite esce, luci e clima tornano in modalità di attesa; se apre una finestra, il clima si ferma.

Il collegamento con il calendario delle prenotazioni, o con il gestionale che lo sincronizza con le piattaforme, è ciò che rende tutto questo automatico. Senza quel collegamento, il gestore deve ricordarsi di accendere e spegnere a distanza ogni volta, e prima o poi se ne dimentica.

Per l'ospite, invece, vale la regola della semplicità. Comandi chiari vicino al letto e all'ingresso, un termostato comprensibile senza istruzioni, uno scenario "esco" che spegne tutto con un tocco. Chi arriva tardi la sera, stanco, in una casa che non conosce, non deve scoprire da solo quale interruttore accende quale luce. Ogni telefonata in meno al gestore è un ospite più soddisfatto.

La sicurezza che non si vede: acqua, gas, allarmi

Qui la domotica fa la differenza più concreta. Un sensore di allagamento sotto il lavello o la lavatrice, collegato a un'elettrovalvola che chiude l'acqua, trasforma un potenziale disastro in una notifica sul telefono. Un allarme della caldaia che arriva al gestore prima che arrivi l'ospite permette di chiamare il tecnico in tempo. Un controllo dei consumi, unità per unità, segnala subito un'anomalia.

C'è anche un obbligo preciso. La normativa che ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le strutture ricettive e gli affitti brevi richiede che le unità immobiliari siano dotate di rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio, se c'è un impianto a gas, e di estintori portatili. Un rilevatore collegato al sistema, che manda un avviso al gestore oltre a suonare, fa un passo in più: il gestore sa che c'è un problema anche quando nell'appartamento non c'è nessuno a sentirlo.

Una parola sulle telecamere: se servono, vanno solo all'esterno e nelle parti comuni dove è consentito, mai negli spazi riservati all'ospite. La sicurezza di una struttura non può passare dalla privacy di chi ci dorme.

Un esempio concreto

Pensiamo a un agriturismo con quattro appartamenti in un vecchio casale, gestito da una famiglia che vive nel paese vicino. Prima del progetto, ogni arrivo significava una corsa al casale per accendere il riscaldamento e consegnare le chiavi, e ogni inverno c'era la paura del gelo nelle tubazioni degli appartamenti vuoti.

Dopo l'intervento, il calendario delle prenotazioni comanda il clima di ogni appartamento, con la protezione antigelo sempre attiva quando sono vuoti. All'ingresso del casale un videocitofono permette l'identificazione a distanza; verificato l'ospite, il codice della sua porta si attiva per le sole date del soggiorno. Sensori di allagamento e rilevatori gas inviano gli allarmi sul telefono, e un'unica app mostra lo stato di tutto il complesso. Poiché il casale è vincolato e le tracce nei muri vanno ridotte al minimo, una parte dei dispositivi è radio. L'importante è che tutto parli lo stesso linguaggio e resti gestibile anche da un altro tecnico, tra dieci anni.

Da dove partire

La regola è partire dai problemi, non dai prodotti. Dove si perde più tempo? Quali guasti hanno fatto più danni? Come avviene oggi l'arrivo degli ospiti, ed è in regola? Da queste risposte nasce un progetto proporzionato, che può crescere per gradi: prima accessi e sicurezza, poi clima e consumi, poi il resto.

Due accortezze valgono sempre. Scegliere sistemi aperti, che non leghino la struttura a un unico fornitore o a un'app che domani potrebbe non essere più aggiornata. E tenere i dispositivi su una rete separata da quella del Wi-Fi degli ospiti, protetta e aggiornata.

Una piccola struttura non deve imitare un grande hotel. Deve funzionare bene anche quando il gestore non c'è. Ed è esattamente quello che un buon progetto di automazione sa fare.

Domande frequenti

A cosa serve la domotica in un B&B o in una casa vacanza?

A gestire bene la struttura anche quando il gestore non è sul posto: clima collegato al calendario delle prenotazioni, accessi integrati con l'identificazione degli ospiti, allarmi per allagamenti, gas e guasti inviati sul telefono, consumi sotto controllo per ogni unità.

Il self check-in con serratura elettronica è ancora possibile?

Sì, ma non da solo. Con la sentenza del 21 novembre 2025 il Consiglio di Stato ha confermato che l'identificazione degli ospiti deve essere "de visu", anche a distanza tramite un collegamento video all'ingresso che verifichi in tempo reale chi entra. Non basta ricevere la foto del documento: la serratura va integrata con un sistema di videoverifica.

Quali dispositivi di sicurezza sono obbligatori negli affitti brevi?

La normativa che ha introdotto il CIN richiede rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio, se nell'unità c'è un impianto a gas, ed estintori portatili. Collegare i rilevatori al sistema domotico permette di ricevere l'allarme anche quando la struttura è vuota.

Si può automatizzare una casa vacanza in un edificio storico?

Sì. Quando le tracce nei muri vanno ridotte al minimo si possono usare in parte dispositivi radio, purché il sistema resti aperto, documentato e gestibile anche da un altro tecnico negli anni.

Alessio Vannuzzi è ingegnere elettronico, CEO di Ohmega Progettazioni e KNX Tutor. Coordina KNX Professionals Italia ed è membro del CEI CT 205 e della commissione UNI/CT 272 del CTI. Dal 2009 progetta impianti di home e building automation e forma i professionisti del settore.